Q. 상가 건물 지하층을 임차해 조그마한 막걸리집을 운영하고 있습니다. 그런데 비만 왔다 하면 벽 틈에서 물이 새는 탓에 도저히 정상적인 영업이 어렵습니다. 특히 여름 장마철만 되면 그 피해가 막심합니다. 원래 비가 오면 막걸리에 파전이 생각나는 것이 한국인의 미풍양속(?) 아니겠습니까? 비 오면 장사가 잘돼야 할 막걸리집이, 비만 오면 손님을 받기 어려운 상황이란 말입니다.

‘이건 아니다’라는 생각에, 건물주에게 연락해 수리를 요구했지만, “건물이 낡아 어쩔 수 없다”는 답변만이 돌아왔습니다. 화가 나서, 비 오는 날 건물주를 다시 불러 건물의 상태를 보여주니, 그 때서야 “수리해주겠다. 잠시만 기다려달라”는 약속을 들을 수 있었습니다.

하지만 그 약속은 지켜지지 않고 있습니다. 그로부터 3개월가량 지난 지금까지도 차일피일 미루기만 하고 있는 것입니다.

더 이상 이 건물에서 스트레스 받으며 영업 못하겠습니다. 아무래도 다른 곳으로 옮겨야할 것 같네요. 지금까지 입은 영업 손실, 정신적 손해 등의 피해가 막심합니다. 건물주 때문에 떠나려는 것이니, 남은 기간과 관계없이 임대차계약 해지 가능하겠지요? 또 건물 임차료 전부 다 내기가 아까운데, 다 내야만 하나요? (인터넷 독자 nwcco******)

A. 민법상 임대인(건물주)은 임대물의 사용ㆍ수익에 필요한 수선을 해야 할 의무를 부담합니다(623조). 그렇다고 임대인에게 모든 경우에 수선의무가 인정되는 것은 아니고, 사소한 파손ㆍ장해 등은 임차인이 스스로 수선해서 사용해야 합니다. 예컨대 형광등 교체 정도까지 건물 주인에게 요구하는 것은 불합리하다는 의미지요.

대법원 판례는 “임대목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 정해진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없을 정도의 것이라면 임대인이 수선의무를 부담한다”고 그 기준을 밝히고 있습니다. 따라서 ‘대파손의 수리, 건물의 주요구성부분에 대한 대수선’ 등과 같은 대규모의 수선은 건물주가 그 비용을 부담해야 합니다(대판 1994. 12. 9, 94다34692, 94다340708).

문제는 임차인(세입자)의 수선 요구에도 임대인이 모르쇠로 일관하고 있다는 것인데요, 이 경우 임차인에게는 임대인에 대한 손해배상청구권과 계약해지권이 생길 수 있고, 사용ㆍ수익을 하지 못한 비율로 임차료 지급을 거절하거나 감액을 청구할 수 있습니다(대판 1997. 4. 25, 96다44778, 44785).

특히 건물의 하자로 인해 정상적인 영업이 어려우실 정도셨다면, 임대인의 수선의무불이행 책임을 물어 손해배상을 청구하거나 계약을 해지할 수 있습니다. 또 이 때문에 건물을 사용ㆍ수익할 수 없었던 비율로 임차료의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수도 있습니다.

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