아파트 분양업체는 물론, 시공사에도 공사 하자에 대한 책임을 물을 수 있게 된다.
법무부는 이같은 내용을 골자로 하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 개정안을 입법예고했다고 최근 밝혔다. 의견 수렴 기간은 이달 29일까지다.
개정안은 크게 ▲하자담보책임 제도 개선 ▲임차인의 공용부분 관리참여 허용 ▲전자투표 ▲분양자의 규약작성 의무 등의 제도를 도입하는 내용을 담고 있다.
◇계약조건 미준수시 분양계획 해제도 가능
우선 아파트 분양업체 외에 시공사도 담보책임을 지게 된다. 하자가 생기면 아파트를 지은 건설사에 직접 책임을 물을 수 있다는 얘기다. 물론 손해배상도 청구할 수 있다.
현재는 시공사가 주택법 시행령에 따라 하자 보수만 해주고 담보책임은 지지 않지만 앞으로는 시공사도 분양자와 함께 담보책임을 지도록 했다. 예를 들어 점포에 물이 새 영업을 못하게 된 경우 그동안은 시공사를 상대로 하자 보수만 요구할 수 있었지만 앞으로는 하자 보수와 별도로 영업 손실이나 보수 지연에 따른 손해배상을 청구할 수 있다.
하자담보 책임 기간은 건물 부위별로 세분된다. 기둥 내력벽 보 바닥 지붕 지반 등 건물 안전에 직결된 부위의 담보책임 기간은 10년으로 통일된다. 건물 안전과 직결되지 않는 부분은 5년 이내에서 대통령령으로 정하도록 했다. 현행 아파트의 부분별 담보책임 기간은 △기둥 내력벽 10년 △보 바닥 지붕 5년 △기타 1∼4년이다.
또 주택법의 적용을 받을 때는 계약조건이 달라져도 분양계약을 해제할 수 없었으나 앞으로는 건물의 하자나 학교 유치, 도로 설치 등 계약조건이 지켜지지 않으면 계약 위반을 내세워 분양계약을 해제할 수 있는 근거가 생겼다.
보, 바닥 및 지붕 등 건물 중요부분에 대한 담보책임 기간(10년)은 그대로 유지된다. 다만 안전성과 관련 없는 구성 부분은 5년 이내에서 대통령령으로 정하도록 명시했다.
◇세입자도 건물 관리 발언권 생겨
개정된 집합건물법은 세입자 권리도 강화했다. 그동안 세입자는 실제 거주하더라도 복도나 외벽 등 공용부분 관리에 대한 의결권이 없어 건물 관리가 부실해지고 세입자 권리가 제대로 보호받지 못한다는 지적이 있었다. 앞으로는 세입자에게 공용부분 관리와 관리인을 선임할 수 있는 의결권이 주어진다. 다만 소유자가 추가 비용을 부담해야 하는 등 특별한 상황에는 소유자의 승낙을 받도록 했다.
개정안은 분양계약 체결 시점이 법 시행 이후인 집합건물에 적용된다. 이미 살고 있는 아파트가 완공된 지 10년이 안 됐다 할지라도 하자를 이유로 개정법을 적용받을 수는 없다는 얘기다.
임차인과 전세권자도 구분소유자와 같은 의결권을 행사할 수 있도록 했고, 관리인 선거 등 주요사항 결정을 전자적으로 할 수 있는 전자투표제도 도입된다.
집합건물 최초 분양자의 규약작성 의무가 신설되고, 집합건물 소유자와 분양자 등 사이의 분쟁을 조정하기 위한 분쟁조정위원회도 생긴다.
법무부 관계자는 “입법예고를 통해 각계 의견을 충분히 수렴, 11월 중 국회에 제출할 예정”이라며 “그간 빈발했던 하자담보책임 관련 분쟁이 대폭 감소할 것으로 기대된다”고 말했다.
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