건설사 6월위기설의 실체는 어떤 모습으로 드러날까? 또 건설사 퇴출이후 시장 활성화를 위한 정책은 어떤 것들이 필요할까?
이달로 예정돼 있는 건설사 구조조정으로 건설업체들이 긴장감에 휩싸여 있다.
금융권에 따르면 채권은행들은 시공능력평가(시평)순위 300위권 건설사에 대한 정기 신용위험평가를 진행하고 있다.
금융당국과 채권금융기관들은 이달 말까지 건설사에 대한 신용위험평가를 끝내고 부실 건설사 솎아 내는 건설사 구조조정을 진행한다는 계획이다. 현재 1차 평가는 이달 초에 마무리된 상태이고, 2차 평가는 20일까지 마무리할 예정이다.
금융권에서 실시중인 건설사 구조조정은 이번이 세 번째. 이미 지난해 1월 1차에 이어 3월 2차 구조조정을 진행, 건설사별 등급이 떨어진 상태다.
이번 3차구조조정은 1?2차와는 다르다. 1?2차 구조조정이 건설업계를 살리기 위한 조치였다면 이번 3차구조조정은 부실 건설사 퇴출에 무게를 두고 있다.
1?2차 구조조정의 특징은 도덕적인 측면을 강조했지만 3차는 강도높은 구조조정으로 건설업계를 안정화시켜야 한다는 입장이 강하다.
이에 따라 채권금융기관 입장에서도 이번 구조조정은 정부 눈치 볼 필요가 없어 명확하게 진행될 것으로 예상, 건설업계들의 분위기는 좌불안석이다.
중소건설업체들의 위기 또한 부도 얘기는 어제 오늘 얘기가 아니다. 그러나 이번에는 과거 구조조정과 달라 대형건설업체들도 위기를 피할 수 없을 것으로 보인다.
채권단은 금융당국 보고 및 이의제기 절차를 거쳐 건설업체들을 A?B?C?D등급으로 분류해 다음달 초께 발표할 예정이다.
신용위험평가 결과 A～D등급에서 구조조정 대상은 C등급(워크아웃)과 D등급(법정관리)이다.
시평순위로 따진다면 100위권 건설업체 중에서 안정적인 20여 곳만 제외하고는 구조조정 대상이어서 중소건설업체뿐만 아니라 대형건설업체들의 부도도 생길 가능성도 배제할 수 없다.
3차구조정은 대대적인 조치인 만큼 시장에 올 파급도 그만큼 클 것으로 예상된다.
따라서 정부는 이번 건설사 구조조정 이후 시장 안정화를 위한 추가적인 정책까지 고려해야 한다.

건설업체들의 연쇄 부도가 일어나는 가장 주된 이유는 주택시장 침체가 극심해지면서 자금 흐름이 막히고, 자금경색이 심화되면서 유동성 위기로부터 자유롭지 못하기 때문이다.
유동성 위기는 해당 건설업체들의 신용도 하락으로 이어져 끝내는 부도 사태로 이어지고 있다.
특히 주택사업을 주력으로 하고 있는 중견업체들은 미분양 털기에 올인하고 있지만 쉽지 않다.
수요자들이 대형건설업체들의 브랜드를 선호하는 과정에서 중견업체들의 미분양이 심화되기 때문이다. 최근에는 악성 미분양인 준공 후 미분양이 늘어나는 등 미분양 아파트가 자금을 압박하는 ‘쐐기’로 작용하고 있다.
국내 건설업계 위기의 뿌리는 일방적으로 밀어붙인 정부 정책도 한몫했다.
과거 20년 간 급격한 도시화에 따라 아파트를 신도시 등에 단기간 대량 공급 방식으로 쏟아냈다.
대량 공급 방식으로 인해 지난 1970년 79.5%에 머물던 주택보급률은 2008년 109.9%를 기록할 정도로 높아졌다.
문제는 수요 분석에 따른 공급이 아니라 공급이 우선이었다는 점이다. 이 과정에서 신도시, 택지개발지구 등 지구 지정이 난무했고 수요가 없는 곳에 물량은 쏟아냄으로써 미분양이라는 사태를 불렀다.
특히 수요자들은 일반적으로 민간건설업체들이 짓는 분양에 비해 저렴한 공공 분양을 선호하게 되면서 민간 건설사의 위기를 야기시켰다.
최근에는 경기 침체가 장기화되면서 주택 구매력이 떨어졌고 이는 보금자리주택 등 인기 공공택지 분양에서도 미분양을 낳는 등 심각한 상황에까지 이르고 있다.

건설사 퇴출 이후 정책은? 퇴출이후 시장 변화는?

건설사 퇴출 이후, 어떤 정책들이 나올까. 또 건설사 퇴출 이후에는 시장이 어떻게 변할까.
건설사 퇴출은 건설사만의 문제가 아니다.
건설업은 원도급 업체인 종합건설사와 하도급을 받는 전문건설사, 레미콘?시멘트?철강?자재 등의 제조업과 설계?감리 등 용역업체 등이 유기적으로 맞물려 있는 대규모의 산업이다.
따라서 건설사가 부도날 경우 하도급 업체들의 연쇄 부도로 이어지게 된다. 경기 침체가 심각할 때 경기를 살리기 위해서 건설산업 살리기에 먼저 주력하는 이유가 바로 이 때문이다.
따라서 정부는 이번 건설사 퇴출 이후 시장을 살리기 위해서 추가적인 정책을 내놓을 가능성이 높다.
그렇다면 정부는 건설사 퇴출이 이후 어떤 정책들을 내놓을까.

숨통틔워줄 처방-대출규제완화

건설업계에선 가장 설득력있는 정책으로 대출규제완화에 기대를 걸고 있다.
부동산 시장이 안정되기 위해서는 가장 먼저 미분양이 해소 돼야 하고 미분양 해소를 위해서는 거래부터 활성화돼야 한다.
이 과정에서 가장 필요한 것이 대출 규제 완화가 필요하기 때문이다.
현재 시장은 매수가 거의 없는 상황이다. 따라서 대출규제완화를 통해 부동산 시장에 숨통을 틔워줄 처방이 필요하다.
부동산 시장 회복에 대한 기대심리가 꺾인 이유도 있지만 이면에는 자금줄이 묶인 이유도 있다.
총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV) 대출 등 강남3구를 제외한 수도권 전역에 대해 적용을 배제해야 한다는 것이다.
대출 규제는 갈아타기 수요를 차단할 뿐만 아니라 잔급납부 지연 등으로 입주률 저조를 불러 시장을 더욱 악화시킬 수 있다.
대출 규제 완화를 통해 수도권에서라도 먼저 자금이 원활이 되어 자금이 유동이 되도록 해야 한다는 것이다.
수도권에서도 자금이 막혀 있는 상황에서는 어디에도 자금이 움직이기 힘들다.
건설사 퇴출이후 나올 수 있는 정책으로는 세금 완화도 예상된다.
거래 활성화를 위해서는 자금줄을 풀어줄 뿐만 아니라 양도세 등 세금 완화 정책도 필요하다.
이같은 점에서 지방 양도세 감면 혜택 연장 등은 건설사의 숨통을 어느 정도 트이게 해주는 정책으로 평가될 수 있다.
그러나 이 정책은 어디까지 단기적인 정책에 불과할 것으로 예상된다. 미분양 문제는 지방에만 국한되어 있는 게 아니라는 점이다.
따라서 수도권 미분양도 심각한 수준인 만큼 양도세 감면 혜택을 수도권으로 확대해야 한다는 것이다.
여기서 지방과는 차별적인 세제 혜택이 필요하다. 지방 미분양을 매입시 1가구 2주택이 될 경우에는 보유세까지 감면 해주는 등의 추가적인 정책이 필요하다.

안정된 수요 분산 필요

건설사 퇴출 대상은 대부분 중소건설업체들이다. 중소건설업체들은 주로 지역에 기반을 두고 있다는 점에서 지역 경제에 큰 영향을 미칠 수 있다.
특히 지방 미분양 적체 현상이 심각하다는 점에서 지역경제 자금 수난, 생산활동 및 고용창출 저하 등으로 지역 경제 악화로 이어질 수 있다.
지방 미분양 문제는 중장기적인 접근이 필요하고 그런 점에서 수요 측면을 해결해야 한다.
기본적으로 정부는 앞으로 수요가 있는 곳에 공급해야 하며, 그리고 지방에 수요가 유입될 수 있는 개발 정책, 대규모 공장단지 이전 등의 정책들이 추가적으로 필요하다.

민간건설사에 대한 분양가상한제 폐지 시급

부동산 경기 침체 장기화로 인해 일반 주택 가격이 크게 하락하고, 또한 수요자들의 주택 구매력이 떨어지고 있다. 이에 따라 건설사들은 미분양 아파트에 대해 분양가를 할인해주는 판촉 행사는 물론 분양가를 인하를 하고 있다.
건설사 자발적으로 분양가를 인하를 하는 상황에서 굳이 분양가상한제 강행할 필요가 없다.
그리고 분양가상한제는 중장기적으로 볼 때 공급저하를 불러 오히려 주택가격 상승을 낳을 수 있다. 민간건설사들은 수익성 떨어진 사업에 대해서는 포기를 할 수밖에 없기 때문이다.

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