부동산 자산관리를 하면서 가장 중요한 주제 한 가지만 꼽으라면 나는 당연히 ‘임대차‘를 이야기하곤 한다. 그리고 수익성부동산의 수익과 리스크를 좌지우지하는 이 임대차라는 제도를 이해하기 위해서는 그 기저를 이루고 있는 임대인과 임차인의 관계에 대한 심도 있는 관찰이 필수적이다.

임대차 관계에 대한 고민은 과연 임대인은 항상 ‘갑’이고 또 임차인은 항상 ‘을’일까 하는 질문에서 시작된다. 국내 유명 프랜차이즈 임차인과 상가를 소유한 임대인이 임대차계약을 체결한다면 과연 누구의 임대차 계약서를 기초로 하여 협상이 이루어질까? 국내 굴지의 대기업이 임차인이 되면 그 임차인이 항상 쓰곤 하는 임차인 위주의 임대차 계약서를 사용할까 아니면 임대인이 자신의 상가에 사용하던 임대인 위주의 임대차 계약서를 사용할까?

부동산에서는 항상 변치 않는 게임의 룰이 있다. “돈에 여유 있고 시간 많은 사람이 항상 이긴다”는 룰이다. 아무리 역세권 요지에 상가를 소유하고 있어도 자금사정이 안 좋으면 신규 임대차계약에 있어서 ‘갑’이긴 하지만 마치 ‘을’ 같은 ‘갑’이 된다. 마찬가지로 마음이 조급해지고 기다리기가 힘든 상가 소유주 역시 ‘을’ 같은 ‘갑’이 된다. 대형 프라임급 임대차가 아닌 중소형 임대차로 관심을 돌리면 여기에 숨겨진 룰이 하나 더 있다. 바로 “가장 힘이 센 사람은 더 이상 잃을 것이 없는 사람이다”라는 룰이다. 미납된 차임이 임대차보증금보다도 더 많아지면서 오히려 목소리가 커지는 임차인, 과도한 대출을 끼고 부동산을 매입하여 하우스푸어 상태에 빠진 임대인이 실제로 ‘갑노릇’을 하는 경우가 그 예이다.

임대인과 임차인의 관계는 매우 복잡다변한 관계이다. 이익을 위해서 이해관계가 상반된 둘이 장기간 동행하는 관계이어서 임대차계약 체결시점부터 임대차 기간 그리고 임대차 만기시점에 이르기까지 임대인과 임차인의 서로의 이해관계(그리고 실질적인 갑을관계)는 계속 역동적으로 변화한다. 계약기간 중에 임대인이 간절히 원하는 바를 어떤 임차인은 자기 이익을 위해 모르는 척 하기도 하고, 계약기간 만료나 사업양수도 시 임차인이 간절히 원하는 바를 어떤 임대인은 자기 이익을 위해 모르는 척 하기도 한다. 길게 보면 임대인과 임차인 모두 상대방의 협조를 결국은 필요로 하지만 그 시점이 서로 일치하지 않는 관계인 것이다. 그래서인지 분쟁으로 가게 되면 양측 모두 할 말이 많다. 서로가 상대방에 대해 섭섭하게 느꼈던 그리고 상대방은 기억이 잘 나지 않는 기억이 참 많은 관계이다.

최근 상가 권리금 법제화 이슈로 인해 임대인과 임차인 모두 신경이 곤두 서 있다. 그리고 당연히 그 ‘법논리경쟁’도 치열하다. 누구의 권리를 어느 방법에 의해 어느 수준까지 보호해 줄 것인지도 당연히 논의되고 정치적으로 결정이 나겠지만, 획일적인 계약서상의 갑을 관계를 떠나서 실제로 임대차기간 동안 계속 변하게 되는 소위 ‘갑노릇을 당하는 쪽’에 대한 배려와 고민이 먼저 있어야 하지 않을까 하는 생각을 해본다.

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