세상은 변하지 않을 듯 했다. 부동산은 가장 안전한 자산이었고 한국사회에서 부동산은 부를 상징하는 아이콘이었다. 하지만 지금은 그로부터의 위험이 현실화 되었고 대비하여하는 위험이 되었다. 부동산 거래활성화를 위한 정부의 각종 대책에도 불구하고 수요자들은 가격하락을 우려하고 있고 시장의 반응은 기대만큼의 효과를 거두지 못하고 있다. 특히 주거용 부동산의 경우 하우스푸어라는 말까지 만들며 시장에 대한 정부의 노력에도 불구하고 가계부채의 증가 및 전세대란이라는 예기치 못한 결과를 가져오고 있다.

개업공인중개로서 이러한 정부의 노력을 보면서 드는 생각은 알렉산더의 고르디우스의 매듭을 푸는 해법을 생각해보았다. 지금까지의 한국의 부동산 시장의 예측에 있어서는 불과 기름을 구분할 필요가 없었다. 오히려 과열된 시장을 어떻게 조정하는가가 문제였다. 하지만 이제는 다르다. 불이 없는 곳에 기름을 붓는 것은 의미가 없다. 부동산 시장에 있어서의 이러한 불은 바로 인구와 취업률이다.

먼저 인구측면에서 살펴보면 우리나라의 경우 주택구입연령에 있어 30대와 40대가 주를 이루고 이들은 30대 소형주택 40대 중대형 수요로 구분될 수 있다. 서울을 예를 들면 1990년대부터 이미 인구의 감소가 시작되었고 새로이 시장으로 진입하고 있는 20대 30대의 고용구조는 불안정해지고 있으며 이로 인한 10년 길게는 20년을 준비해야 하는 주택구입을 망설이고 있다.

또한 앞으로의 인구에 대한 전망 또한 낙관적이지는 않다. 베이비부머 세대들은 노령세대로 접어들고 있다. 이들은 자녀들의 결혼과 함께 소형주택에 대해 수요로 이동해갈 것이다. 또한 현재의 보육조건이 획기적으로 개선되지 않는다면 인구의 증가는 제한적이 될 것이다. 이러한 출산율의 감소는 개별수요에 있어서도 주거 조건의 안정을 강점으로 가지는 주택구매수요를 감소시킬 수 밖에 없을 것이다.

이러한 상황에서의 주택시장을 예측해 본다면 중대형 매물의 수요는 제한적일 것이며 주택에 대한 라이프 사이클을 고려할 때 소형에 대한 수요는 그나마 베이비부머의 새로운 시장진입으로 일정정도 시장의 변화에 대응해 나갈 수 있을 것이다.

이러한 부동산 시장의 예상되는 거래부진은 단순한 부분 시장의 침체를 넘어 한국사회의 특수성을 고려한다면 장기적으로 사회문제화될 가능성이 크다. 즉, 중장년층 자산의 80%이상을 부동산에 의존하고 있는 것을 고려할 때 이는 청년층의 고용구조의 불안과 함께 미래 중장년층의 삶의 질에 대한 위협요소로서 작용할 것이다.

이러한 상황의 극복을 위한 부동산 거래활성화를 위해서는 장기적으로 보육환경 개선하고 청년세대의 안정적인 취업을 위한 노력이 요구된다. 이를 통해 청년층에게는 미래에 대한 계획을 가능하게 하여 보다 적극적으로 부동산 시장에 진입하도록 하고 장노년층의 사회복지망 강화를 통해 부동산 시장의 연착륙을 유도하여야 할 것이다. 이러한 대책을 통한 거래 활성화를 유도하고 부동산 시장의 선순환이 가능하도록 하여야 할 것이다. 이러한 근본적 대책이 선행되지 않는다면 모든 대책에도 불구하고 그것은 단기적 시장활성화 내지 투기시장의 재연을 가져올 가능성이 높을 것이다.

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