공급 확대 쏠린 공약…“차별화 부족, 시장은 금리·수급에 민감”
불확실성 큰 시기, 기대보다는 자산 점검 후 방어력 확보 필요
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| ▲ NH투자증권은 보고서를 통해 경제성장률 둔화와 대선 주자들의 부동산 공약을 언급하며 자산 포트폴리오 점검을 통한 방어력 확보를 조언했다. <사진=NH투자증권> |
[토요경제 = 김소연 기자] 올해 한국 경제가 본격적인 성장 둔화 국면에 접어들면서 부동산 시장 역시 장밋빛 전망을 기대하긴 어렵게 됐다.
NH투자증권은 최근 올해 국내 경제성장률 전망치를 기존 1.3%에서 0.7%로 대폭 하향 조정했다. 한국금융연구원 역시 2.0%에서 0.8%로 낮췄다. 성장률이 0%대로 내려앉은 것은 글로벌 통상 마찰, 고금리 장기화, 정치적 불확실성 등 복합적인 요인이 작용한 결과로 풀이된다.
이 같은 경기 둔화 흐름 속에 NH투자증권이 지난 21일 발표한 '부동산 공약 분석 및 대선 이후 전망' 보고서에서는 국내 부동산 시장 역시 불확실성이 확대되고 있다고 진단했다. 경기 위축이 지속되는 가운데 부동산 시장 전망은 한층 더 안개 속으로 들어갔다는 것이다.
특히 조기 대선을 앞두고 각 정당의 부동산 공약이 쏟아지고 있지만 전반적인 방향성은 공급 확대와 규제 완화로 수렴되는 양상이다. NH투자증권은 보고서를 통해 주요 후보들의 공약이 유사한 수준에 그쳐 시장 기대를 끌어올리기에는 한계가 있다고 분석했다.
더불어민주당 이재명 후보는 ▲1기 신도시 재정비 및 4기 신도시 개발 ▲재건축·재개발 규제 완화 및 사업 속도 제고 ▲GTX 강원 연장 및 권역별 광역급행철도 건설 등을 제시했다.
국민의힘 김문수 후보는 ▲청년·신혼부부 대상 주택 20만호 공급 ▲개발 규제를 최소화한 ‘한국형 화이트존’ 도입 ▲GTX 5대 광역권 확대 및 공공기관 지방 이전 등을 주요 공약으로 내세웠다.
개혁신당 이준석 후보는 ▲중소형 주택 공급 확대 및 용적률 상향 ▲주택담보대출 원금 상환 유예 ▲지역주택조합 제도 폐지 등 다소 실용적인 접근을 강조하고 있다.
공약 방향은 유사하지만 추진 방식에서는 차이가 있다. 이재명 후보는 공공 중심의 도심 개발과 균형발전에 방점을 두는 반면 김문수 후보는 규제 철폐와 지방 권한 강화, 이준석 후보는 민간 중심 공급과 제도 개선에 초점을 맞추고 있다.
그러나 NH투자증권은 “공약 간 방향성은 공급 확대, 규제 완화, 청년층 지원으로 수렴되는 만큼 실효성 확보와 구조적 문제 해결은 여전히 과제로 남는다”고 평가했다.
이처럼 차별성 부족한 공약이 난무하는 가운데 실제 부동산 시장은 글로벌 금리 흐름과 수급 구조에 더욱 민감하게 반응할 것이란 전망도 나온다.
정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 연구위원(NH WM마스터즈 전문위원)은 “이번 대선의 공약이 유사한 만큼 금리 인하 시점, 글로벌 통상 환경, 강남·용산 등 주요 규제지역의 해제 여부, 수급 여건 등 외부 변수가 시장을 좌우할 가능성이 크다”고 말했다.
공급 측 압력도 무시할 수 없는 상황이다. NH투자증권에 따르면 전국의 준공 후 미분양 물량은 지난 3월 기준 약 2만5000건으로 전년 동기(1만2000건) 대비 106% 급증했다. 수도권 역시 크게 늘어나 경기도는 2280건으로 103%, 인천은 1650건으로 155% 증가한 것으로 나타났다.
이처럼 미분양 증가세가 지속될 경우 가격 하방 압력이 더욱 커질 수 있으며 여전히 4%대를 웃도는 주택담보대출 금리도 실수요자에겐 큰 부담으로 작용할 수 있을 거라는 분석이다.
정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 “정책 변화에 대한 단기 기대보다 중요한 것은 불확실성 속 자산 포트폴리오를 점검하고 실수요자와 투자자 각자의 전략을 재정립하는 것”이라며 “지금은 방향성보다 방어력이 필요한 시기”라고 조언했다.
토요경제 / 김소연 기자 ksy@sateconomy.co.kr
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