먼저 대지권에 관한 부분이다.
‘대지권 없음’이란 시유지나 국유지 또는 제3자의 토지에 사용승낙을 받고 건물만 지어서 건물에 대한 소유권만 있는 경우다. 즉 같은 지역의 아파트값이 109㎡형 정도인데도 시세는 절반이 안 되는 경우가 있다. 바로 대지권 즉 일정한 땅의 소유권을 가지지 못할 때 ‘대지권 없음’이 된다. 최악의 경우 철거의 대상이 될수도 있다는 점을 꼭 유념하자. 따라서 실무적으로 ‘대지권 없음’의 아파트는 인기가 거의 없는 편이다.
그러나 ‘대지권 없음’과 달리 대지권미등기는 대부분 대지권은 있음에도 불구하고 어떠한 이유로 등기하지 못한 사유가 있어 현재 대지권이 등기되지 않은 것이다. 즉 아파트 분양 시 대지면적 자체가 확정되지 않아 소유권이전등기를 못했거나 또는 등기를 했지만 주택단지의 필지자체가 대규모 또는 토지구획사업 대상이 되어 아파트 수분양자들에게 대지권에 관한 소유권을 이전해주지 못한 경우 등이다.
위와 같은 사유로 대지권미등기인 경우에는 토지등기부등본을 발급받아 문제가 없는지를 그리고 반드시 감정이 됐나를 확인하여야 한다. 감정이 되었다면 소유권을 가져오지만 감정이 되지 않았다면 대지권에 대한 소유권은 넘어오질 않는다는 점 꼭 유념하자. 또한 이러한 대지권미등기 아파트를 낙찰 받을 경우 대지권에 대한 소유권등기는 기존 수분양자명의로 이후에 낙찰자명의로 가져와야 함을 이해하자.
다음은 토지별도등기가 표시되어 있을 경우다.
토지별도등기란 토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻이다. 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고, 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있다. 그런데 건물을 짓기 전 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물 등기부에 토지별도등기 있음이라는 표시를 하게 된다.
문제가 되는 것은 토지별도등기가 있을 경우 낙찰자는 구분 등기된 아파트를 낙찰 받았음에도 불구하고 토지에 대한 온전한 대지권을 가져오지 못한다. 즉 소유권은 가져오지만 그 대지권에 대한 추가부담을 하여야한다.
이럴 때 토지등기부등본에 대한 내역을 꼼꼼히 체크 해야하고, 또 감정평가서상에 대지지분 가격이 포함되어 있다하더라도 토지등기부상의 권리자가 배당신청을 한 경우에는 토지별도등기가 소멸한다. 만약 매각물건명세서상에 토지별도등기인수라고 기재되어 있다면 낙찰대금 외에 추가비용이 들어간다고 하는 점을 명심해야 한다.
그러나 어떠한 경우의 물건들은 이미 토지별도등기의 내용이 말소된 것들도 있다. 이러한 점은 토지등기부등본을 통해서 확인이 가능할 것이다.
실무적으로 대지권미등기 내지는 토지별도등기가 표시된 아파트들이 종종 경매매물로 나온다. 체크사항을 꼼꼼히 확인한 다음 입찰에 참여하자.
최근 실수요투자자들의 아파트투자 움직임이 조금씩 감지되고 있다. 불확실한 이러한 장세에서 시세대비 10~30%정도 저가에 매수하게 된다면 차후의 리스크를 피하는 것은 물론이거니와 시장이 반전될 경우 큰 수익을 올릴 수 있다는 점을 인지하고 고요속에 역동적인 투자를 해보는 것은 어떨까.
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