- 아파트 매매가 약 10억 1천만원...월 6백 6십만원 임대소득

최근 언론에 회자되는 이슈중 하나가 바로 엔케리 트레이드다. 엔케리 트레이드란 일본에서 저금리로 대출받아 해외 고수익자산에 투자하는 것으로 현재 많은 신흥 시장을 중심으로 상당수의 투자가 이루어 졌다.

그러나 최근 일본 중앙은행에서 금리 인상을 시사하는 발언을 해 엔케리 트레이드의 청산 움직임이 감지되고 있는 상황이다. 즉 일본의 중앙은행이 급격히 금리를 인상할 경우 현재 글로벌 유동성의 주요 보급원이 되고 있는 엔케리 자금들이 일본으로 되돌아 갈 것이다.

이에 따라 글로벌 자금 흐름 변동은 제일 먼저 엔케리 트레이드가 가장 많이 투입된 신흥시장을 중심으로 대거 이탈될 수 있다는 것이다.

특히 미국 경기 악화가 미 금리인하로 이어지면 엔화가 강세로 전환되어 엔케리 트레이드의 청산속도가 빨라질 수 있다는 요인도 신흥시장에는 부담으로 작용하고 있다.

이와 같은 상황이 전개될 경우 최근 2~3년간 급격히 상승해 온 베트남, 인도 등의 아시아 신흥국가 시장은 앞으로 조정기를 맞이할 전망이다.

반면, 그동안 중,장기적으로 소외됐던 일본 시장을 중심으로 기초체력이 튼튼히 하며 오랜 기간동안 자본주의를 통해 안정성이 뛰어난 미국, EU등의 선진국 시장 중 그동안 많이 오르지 않은 저평가된 지역을 중심으로 해외부동산 투자전략을 짜야 할 것이다.

일본의 면적은 약 37만km2로 한국의 약 1.5배다. 기후는 온대기후로 우리나라처럼 사계절이 뚜렷하다. 현재 총 인구는 약 1억 2천 7백만명으로 동경도에 가장 많은 인구가 거주하고 있고 카나가와현, 사이타마현, 오사카 등에 골고루 분포되어 있다.

잘 아는 것처럼 일본은 세계적인 경제대국으로 GDP 약 504조로 세계 2위다. 최근 15년간의 경기 침체에서 벗어나 현재 세계인들의 이목의 집중되는 건 물론이고 실제로 올해 들어 닛케이 평균지수가 속등하여 6년 10개월만에 18,200선으로 회복하기도 했다.

일본 부동산의 버블붕괴가 시작된 1992년 이후 동경 23구 상업지의 단순평균 공시가격은 하락했지만, 2006년에는 전년대비 3.7%의 상승률을 보여 15년 만에 부동산이 상승국면으로 접어들었다.

지가가 높은 마루노우치와 긴자의 경우는 2002년부터 상승세를 기록하기도 했다. 일본의 수도인 동경은 대형 재개발 사업이 진척되고 있는 롯폰기, 동경역 야에스구치 등 유명브랜드 상점이 밀집해 있는 오모테산도와 긴자 주변을 중심으로 부동산 가격이 상승하고 있다. 동경 이외의 지역은 도시 규모에 따라 차이를 보이고 있다.

인구 100만명 이상의 도시인 경우는 일본의 전철인 JR(Japan Railroad)선의 중앙역과 인접한 지역의 부동산 가격이 상승세를 보이고 있다. 특히 대형 재개발이 진행되고 있는 나고야역 주변은 20~30%의 높은 상승률을 기록하고 있다.

이렇게 대도시의 JR 중앙역 주변으로 부동산 가격이 상승하는 요인은 바로 IT 기술의 발전과 내부통제의 강화, 일본 경제의 주축을 차지하는 동경의 중요성이 부각되면서 오피스 입지를 중심으로 지가가 상승하고 있는 것이다. 실제로 동경 도심 5구의 신축빌딩의 평균 임대료는 2003년을 끝으로 상승세로 전환됐다.

1급 상업지의 A급 빌딩의 경우는 전년대비 25%의 상승세를 기록할 정도다. 일본 부동산 전문가에 따르면 2007년 이후에는 대형 오피스 빌딩의 공급이 중단될 예정이어서 앞으로 2% 정도의 GDP 성장이 이뤄진다면 수요가 많아져 공실률은 작년의 3.1%에서 2009년에는 2.5%까지 감소할 것으로 전망하고 있다.

참고로 공실률이 1% 하락시 임대료는 연 2.5% 상승하는 상관관계를 나타내 2009년에 임대료는 2006년에 비해 5% 정도 상승할 전망이다.

동경도 나카노구 아카타에 위치한 아파트 '나타노구 노가타 4쵸매' 아파트로 대지면적은 77평 연면적이 95평으로 총 3층 10개의 유닛으로 구성돼 있다.

이 아파트는 세이부 신쥬쿠선 아카타역에서 도보로 4분거리로 인근에는 와세다 대학이 위치해 있어 대학생들을 대상으로 임대를 하기에 적합하다.

일본으로 자녀 유학을 계획하고 있는 분들인 경우 자녀 유학시 거주지로 활용하면서 추가로 임대소득도 얻을 수 있는 물건이다.

현재도 10 유닛 모두 만실 상태다. 환율을 100엔당 800원으로 가정할 경우 매매가는 약 10억 1천만원으로 월 6백 6십만원의 임대소득이 나고 있다.

나타노구 노가타 4쵸매 아파트
위치 : 동경 나카노구 아카타
규모 : 총 3층 10유닛
가격 및 임대소득 : 10억 1천만원 (100엔 800원 가정시) / 월 6백 6십만원
주변시설 : 세이부 신쥬쿠선 아카타역 도보로 4분거리, 와세다 대학

(주)루티즈 코리아 이승익 대표이사(silee@rootiz.com)

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