여전히 체감경기의 회복이 요원한 가운데 부동산 시장 역시 동반 하락 형국으로 상가시장 역시 비수기와 맞물리면서 투자 활성도가 낮아진 상태다.

상가투자는 지역적 관심에 무작정 후한 점수를 주기보다 불황기 일수록 상권과 입지분석에 만전을 기해야한다. 아파트 투자와 같은 지역적 흥행요소만을 염두하고 투자했다가는 낭패를 본 전철을 따라 갈 가능성이 높기 때문이다.

그 빗나간 흥행요소의 사례를 살펴보면 다음과 같다.

◇최초

상가투자에 있어 최초는 그다지 상가가치에 큰 영향력을 발휘하지는 못했다. 특히 집객요소가 강한 콘텐츠 부재와 운영 미숙으로 실 수요층 유인에 실패해 기획력만 다분했던 상가는 생존력이 약했다. 대표적으로 동대문구 제기동 약령시의 한방전문쇼핑몰 모두가 공교롭게 고전을 면치 못하고 있는 실정이다.

◇지하철역 연결

접근성의 이점이 강조된 지하철역 연결 일부 상가도 출구별 상권력이 분산되거나 상가 자체별 노출도가 급격히 떨어지면서 흥행을 이어가지 못했다. 강남역, 양재역, 동대문역 등에서 쉽지 않게 볼 수 있는 사례다.

◇보장

일단 상가투자에서 보장을 해준다는 의미는 무언가 찝찝한 결말을 예고하는 셈이다. 임차인이 없어도 수년간 임대수익을 보장해준다거나 단타성 투자수요의 환심을 사는 전매보장과 임대보장 등이 그렇다.

임대수익을 지불하다 중단돼 투자자와 공급자와의 갈등이 아직도 끊이질 않고 있는 점도 더 이상 상가투자에 있어 흥행요소가 아님이 분명해졌다.

◇후광효과

소비층의 심리는 상권력이 강한 쪽으로 쏠리게 마련이다. 그럼에도 불구하고 주변에 개발 호재가 발표되면 후광효과로 마치 모든 수요가 기존 상권으로 자연스럽게 흡입되는 착각을 일으키게 된다.

물론 일시적 수요 유입을 기대해 볼 수도 있다. 그러나 인접지역으로 더욱 강력한 상권이 개발 된다면 자신이 투자한 상권의 수요가 오히려 빨려갈 수 있다는 점도 유념해야 한다.

◇상업용지 비율

택지지구나 신도시의 경우 상업용지 비율이 비교적 낮다고 상가활성이 빠르게 진행되지는 않는다. 일반적으로 상업 용지 비율이 5%선 이하면 비교적 양호한 공급량을 의미하는데 동탄신도시 경우 3% 대라 해도 상권의 형성과정 기간에 있어 여타 택지지구와 별반 다를 게 없다.

무엇보다 상가는 개별적 특성이 강하다 보니 흥행요소가 모든 지역과 상품에 그대로 맞아 떨어지지 않는다.

때문에 상가투자는 상권과 입지분석을 기본으로 예상 리스크에 대한 부분 등도 체크하는 사전분석 과정에 많은 시간을 할애해야 한다.

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