연세대학교 사회교육원 강사
건국대학교 부동산대학원 권리분석회 상가부문 강사
중앙일보 조인스랜드 칼럼리스트
특히 전반적인 부동산 경기의 경직 강도가 부동산 대책 발표에도 쉽게 이완되기는 어려울 것으로 보여 상가시장의 공급처마다 가격마케팅 의존도는 높아질 것으로 보인다.
때문에 장기 미분양 LH 상가의 소진이 적잖게 진행되는 사례에서 보듯 상가 투자자들 역시 분양가 부담을 덜어주는 상가로의 관심 이동도 어렵지 않게 예상해 볼 수 있다.
그러나 상가는 주택과 달리 가격적 이점만을 놓고 우량과 불량을 쉽게 선별하기 어려운 상품이라 신중한 분석을 요한다.
이와관련 ‘파격떨이 미분양 상가 선별 요령’을 제시해본다.
먼저 미분양의 이유를 여러각도에서 따져봐야 한다. 할인상가 주변으로 지나치게 공실이 많거나 장사하다 폐점한 흔적이 많다면 소비층의 유입이 난해한 목으로 봐야 하기 때문에 신중해야 한다.
소비층의 주동선이 아닌곳에 상가가 들어서 있거나 모객이 어려운 업종 구성으로 강제동선 조차 만들기 어려운 자리라면 임차인 조차 입점을 꺼렸다고 봐야한다.
접근성과 가시성 점수가 극히 낮은 내부상가 경우도 주의해야 한다. 할인폭이 지나치게 클수록 상가 컨디션이 나쁠 공산이 크기 때문이다.
또한 세일가격과 인근 시세와의 비교는 빼먹어서 안된다. 이때는 주변 거래사례나 실제 임차인들이 지불하고 있는 월세 수준까지 확인해야 한다.
역세권이라면 메인상권인지 서브상권인지 구분해야하고 아파트 단지내 미분양 상가투자시에는 임대보다는 분양아파트 선택이 유리하며 거주민들의 단지내상가 이용률을 기 입점업종과 세입자들을 통해 살펴보는 것이 좋다.
가격의 세일폭이 크다면 임대수익을 노리는 투자자가 아니라 직접 상가 운영을 고려하는 실수요자들이 직접 베팅을 하는 것도 괜찮다.
종합해보면 공급성수기를 맞기는 했지만 시장안정은 아직 요원하기 때문에 가을 상가시장은 가격 할인 또는 금융혜택, 수익보장등 수요층 유인을 위한 다양한 공급업체의 마케팅 전개가 예상된다. 하지만 상가투자는 단편적인 이점만 갖고 투자하기에는 리스크까지 배제할 수 없어 철저히 분석을 통해 투자에 임해야 한다.
종합해서 정리해보면 첫째, 미분양의 근본적인 원인을 분석하라. 둘째, 역세권 상가라도 메인인지 서브인지 구분하라. 셋째, 세일가격과 인근시세와의 차이를 따져봐라. 넷째, 단편적인 혜택이나 보장성 투자는 유의하라. 다섯째, 실수요자 입장에서 접근하라.
이 다섯 가지를 고려해 미분양 할인 상가를 만난다면 투자에 성공할 가능성이 높다.
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