전세, 보증금, 권리금 이 세 가지에는 공통점이 있다. 대한민국에만 있는 부동산 거래 관행이라는 점이다. 이중 전세는 보증금을 내고 그 기대되는 이자가 차임의 역할을 한다는 점에서 부동산 거래관행에 있어 매우 특별한 부동산 거래 관행이다. 이러한 전세가 유지될 수 있었던 이유는 급격한 산업화 과정에서의 고금리와 서민에게 문턱이 높았던 금융제도가 있었다. 하지만 2000년도부터 한국사회가 저금리 사회로의 진입함 따라 전세보증금은 급격히 증가하고 이와 더불어 최근 들어서는 전세 보증금의 증가와 함께 전세물건 자체가 찾기 힘든 상황이 되고 있다.

개업공인중개사로서 이러한 전세난이 소득의 증가로 연결될 수 있다면 쓴 웃음이라도 지어야 하지만 실상은 거래 건당 중개보수의 증가를 가져오긴 했으나 거래 건수의 감소로 인해 수입의 감소로 이어지고 있다. 또한 소비자의 입장에서도 2년의 계약기간에 모은 돈으로 그보다 나은 집으로의 이동이 가능해야 하지만 실제로는 현재의 주거 수준을 유지하기도 버거운 상황으로 주거의 이동수요가 감소하기 때문이다.

이러한 모두를 힘들게 하는 현재의 전세난을 이해하기 위해서는 전세자금 대출을 살펴봄으로서 그 원인과 그 성격을 이해할 수 있다. 일반적으로 임대는 비탄력적 성격을 가진다. 즉, 전세보증금이 올라간다고 해서 지금과 같은 저금리 시장에서 전세 공급이 늘어나는 걸 기대하기는 힘들다. 하지만 임차는 시장 상황에 따라 탄력적으로 움직인다. 즉, 여유가 생기는 대로 월세에 살던 사람들은 주거생활의 안정을 위하여 전세로 옮겨간다. 그러한 상황에서의 경쟁적인 저리 전세자금 대출의 확대는 국지적이며 일시적이던 전세난을 전 지역으로 확대시키고 또한 장기화시키는 결과를 가져왔으며 이에 따라 현재 매매가 대비 전세가는 평균 80% 대상물건 또는 지역에 따라서는 90%에 육박하는 경우도 발생하고 있다.

이러한 상황에서 예상될 수 있는 가장 나쁜 상황은 가격의 하락과 함께 발생할 수 있는 거래의 단절일 것이다. 매매가는 수시로 변동되지만 전세보증금은 계약에 의해 2년간 고정된다. 전세가의 상승은 멈추어지겠지만 집을 팔아도 전세보증금반환금이 미치지 못하는 상황이 발생을 예상할 수도 있을 것이다. 이러한 상황이 발생한다면 부동산의 부분시장의 문제가 사회전반으로 확대되는 상황이 생길 수도 것이다. 이러한 상황을 막기 위해서는 무엇보다 요구되는 것이 거래의 활성화를 통한 부동산 시장 연착륙의 노력일 것이다. 먼저 현재의 전세자금대출에 대한 적절한 규제가 필요하다.

즉, 소득이 불안정한 계층에 대해서는 다양한 전세자금 대출상품의 개발을 통하여 주거 생활의 안정에 도움을 주어야 하나 역으로 소득이 안정적인 계층에는 전세자금 대출에 대한 적절한 규제가 요구된다. 이를 통해 현재의 전세수요가 공급이 증가되고 있는 월세공급을 흡수할 수 있도록 도와야 하며 또한 매매 수요로 전환될 수 있어야 할 것이다.

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