정부가 주택 구매 수요 진작을 위해 생애최초 주택구입자에 대해 총부채상환비율(DTI) 및 담보대출인정비율(LTV) 규제를 완화했다. 또 금년내 주택을 구입할 경우 양도소득세도 5년간 한시적으로 면제된다.
정부는 지난 1일 이 같은 내용을 골자로 한 ‘4ㆍ1 주택시장 정상화 종합대책’을 발표했다. 이번 부동산 종합대책은 한마디로 주택거래 장벽을 낮춰 주택 실수요자들에게 주택을 사게끔 유도하겠다는 것이다.
생애 최초 주택 구입자에 대해서는 LTVㆍDTI 규제를 완화, 취득세 면제 등을 통해 내 집 장만을 유도하고, 1가구 1주택자가 보유한 기존 주택을 취득할 때도 양도세를 5년간 면제해 주기로 했다.
또 15년 이상 된 아파트 수직증축 허용, ‘하우스푸어’와 ‘렌트푸어’ 대책은 물론 보금자리주택과 같은 공공분양 물량 공급을 기존 연간 7만가구에서 2만가구 이하로 대폭 줄여 ‘물량 과다-가격 하락’이란 악순환에서 벗어나겠다는 정부의 의지도 포함돼 있다.
이번 4ㆍ1대책은 부동산시장 부양보다는 규제완화와 거래정상화에의 초점이 맞춰져 있다. 특히 생애 최초 주택 구입자는 취득세 한시 면제, 국민주택기금 지원 확대를 통해 주택구입을 지원 받을 수 있다.
정부는 부부합산 6000만원 이하 가구가 연말까지 6억원, 85㎡이하 주택을 생애 최초로 구입할 경우 취득세를 전액 면제해 준다. 대상은 법 시행일부터 올해 말까지 소유권이전등기를 완료하거나 잔금 납부를 완료한 주택이다.
아울러 국민주택기금의 생애최초 주택 구입자금 지원규모 확대(2조5000억원→5조원) 및 소득요건 상향(부부합산 5500만→6000만원), 금리 인하(3.8%→3.3∼3.5%)도 추진할 계획이다.
안전성을 이유로 불허했던 ‘리모델링 수직증축’에 대해서도 15년 이상 된 아파트의 경우 안전성이 확보되는 한도 내에서 리모델링 시 2~3개 층을 더 올릴 수 있도록 했다.
◇ ‘LTVㆍDTI’는 왜 제외됐나?
이번 4ㆍ1대책에 대해 업계에서는 “기대했던 것 이상의 주택시장 활성화 방안이 나왔지만, 그동안 줄기차게 요구했던 LTVㆍDTI가 빠진 것은 아쉽다”는 반응을 나타냈다.
그동안 부동산 업계에서는 부동산 활성화 대책 1순위로 LTV와 DTI 규제완화를 꼽았다. LTV 규제가 완화되면 집값이 큰 폭으로 내린 지역을 중심으로 대출 여력이 생겨 주택 거래가 활성화될 수 있다는 것이다.
하지만 가계와 은행의 동반부실을 불러올 수 있다는 이유로 정부 및 금융당국에서 번번이 이를 반대해 왔다. 부동산 경기 활성화를 위한 가장 확실한 부양책이지만 주택구매력이나 대출 상환능력이 취약한 계층에게는 가계부채 급증으로 이어질 수 있다. 또 우리 경제의 버팀목이 됐던 금융기관의 자산 건전성에도 직격탄이 될 우려가 있다.
즉, 현재의 부동산 경기는 유럽의 재정위기 장기화 및 국내시장 불안 등의 국내외 위험요인과 주택가격 상승기에 도입된 정책 등으로 인한 시장침체로, 부동산 규제의 최후의 보루이자 마지막 안전장치인 ‘LTVㆍDTI’를 완화할 정도는 아니라는 것이다.
정부 관계자는 “LTVㆍDTI 규제는 금융 차입자 보호와 금융기관 건전성 유지를 위한 것으로 부동산 경기대책으로 사용하는 것은 바람직하지 않다”며 “생애최초 구입자에 대해서도 올해 취급분에 한해 한시적으로 시행하는 것”이라고 밝혔다.
◇ 부동산 전문가 “효과는 미지수”
전문가들은 이번 4ㆍ1대책이 시장 정상화에 긍정적인 신호를 줄 것이라고 평하면서도, 냉각된 투자 심리와 구매력 약화 등 구조적 문제를 풀지 못하는 한 단기간 미봉책에 그칠 것이라고 지적했다.
박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 “부동산 시장 활성화 관건은 수요 회복”이라며 “수요 확대를 위한 군불은 때졌다"면서도 “수요 부족은 베이비부머 은퇴와 청년층 구매력 약화 등 구조적인 문제에 기인한 것”이라며 “수요기반 확대에서는 긍정적이지만 결과론적으로 근본적인 해법이 되긴 어렵다”고 평했다.
고성수 건국대 교수는 “다주택자 양도세 중과 완화 검토, 수직 증축 허용, LTV 완화 등은 시장의 투자 심리를 높여줄 만한 호재”라면서도 “시장 침체와 투자 심리가 극도로 악화돼 있어 이를 반전시킬 수 있을지는 더 지켜봐야 한다”라고 말했다.
심교언 건국대 교수도 “실수요자나 급매자들은 혜택을 볼 수 있을 것”이라면서도 “경기 회복 등 사회 전반의 여건이 회복되지 않는 한 시장 전체적인 회복은 어려울 것”이라고 판단했다.
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